令和５年度問１８　滞納となっている管理費の回収のため、管理者が、区分所有法第７条の先取特権（この問いにおいて「先取特権」という。）に基づき滞納者が所有する敷地権付き区分建物を目的とする担保不動産競売の申立てをする場合に関する次の記述のうち、区分所有法、民法、民事執行法（昭和 54 年法律第４号）及び不動産登記法（平成 16 年法律第 123 号）の規定によれば、誤っているものはどれか。

問１８　民事執行法

１　敷地権付き区分建物の登記記録の乙区に第一順位の抵当権が登記されている場合、先取特権は優先順位において抵当権に劣後する。

２　敷地権付き区分建物の当該建物のみを目的とする先取特権の登記を申請することができる。

３　敷地権付き区分建物の登記記録の乙区にあらかじめ先取特権の登記がなされていなくても、担保不動産競売の申立てをすることができる。

４　滞納者が死亡し、敷地権付き区分建物につき相続を原因とする所有権移転登記がなされていない場合、管理者が相続人に代位して当該登記を申請することができる。

問１８　解答

正解　2　（難易度：B）

1．○　区分所有法によると、管理組合の先取特権は、第一順位の抵当権に劣後します。これは、抵当権が先に設定されて登記されている場合、その権利が優先されるという原則に基づいています。

2．×　先取特権の登記は、通常は敷地権付き区分建物全体に対して行います。区分所有法では、先取特権の登記を建物の一部に限定して行うことは想定されておらず、実際には実行が困難です。したがって、この記述は誤っています。

3．○　先取特権は、登記されていなくてもその効力を有します。管理組合は、先取特権に基づいて担保不動産競売を申立てることができます。登記されていない先取特権は、既に登記されている権利に劣後しますが、それ以外の後順位の権利には優先します。

4．○　滞納者が死亡し、相続による所有権移転の登記が行われていない場合、管理者は相続人に代位して当該登記を申請することが可能です。これは、滞納管理費の回収という管理組合の利益を保護するための手続きです。

誤っている記述は「2」です。先取特権の登記は、敷地権付き区分建物全体に対して行うのが一般的であり、特定の部分だけを対象とする登記は通常行われません。