問２５ 不動産鑑定評価基準
１ 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
２ 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
３ 取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
４ 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
問２５ 解答
正解 4 （難易度：C）
1．× 誤り
原価法は、新築時の建築費用に基づき、対象不動産の価値を推定する手法です。この手法は、対象不動産の現状価値を求める際に新築時のコストから減価償却を行って算出します。原価法が収益価格に基づくという記述は誤りで、実際は収益法が収益価格を求める手法として用いられます。
2．× 誤り
原価法は、建物やその敷地の評価に適用可能ですが、土地のみの場合には通常適用されません。しかし、特殊な条件下では土地に対しても原価法が適用される可能性があり、「いかなる場合も適用できない」という絶対的な表現は誤りです。
3．× 誤り
取引事例比較法では、特殊事情がある取引事例を採用することが原則として避けられますが、その特殊事情を適切に補正できる場合は採用することがあります。したがって、特殊事情があっても補正可能な場合には採用され得るため、この選択肢は誤りです。
4．〇 正しい
取引事例比較法は、対象不動産と類似の不動産や代替競争不動産の取引事例を比較することで、対象不動産の価値を推定します。この方法は、近隣地域や同一需給圏内で類似の取引がある場合に特に有効であり、この選択肢の記述は正しいです。
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