令和５年度問３４　宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、1か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない｡） とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という｡）を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

問３４　宅建業法

ア　本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Ｃは、媒介の依頼を受けるに当たってＤから承諾を得ないまま、132,000円の報酬を受領した。

イ　ＡはＢから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をＢに請求し、受領した。

ウ　ＣはＤに対し、賃貸借契約書の作成費を、Ｄから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。

エ　本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、ＡはＢから132,000円を、ＣはＤから132,000円をそれぞれ受領した。

１　一つ
２　二つ
３　三つ
４　四つ

問３４　解答

正解　3　（難易度：C）

ア　違反あり
宅地建物取引業法では、媒介業者は消費者（この場合は借主Ｄ）からの明確な承諾を得ずに報酬を受領することはできません。特に住居用の物件の場合、報酬額は契約が成立した後に受領するのが通常であり、事前の承諾なく132,000円の報酬を受領することは違反します。

イ　違反なし
宅地建物取引業法では、広告料金を請求すること自体は禁止していません。貸主Ｂからの特別な広告依頼に基づいて行われ、その費用をＢに請求した行為は、法的に問題ありません。

ウ　違反あり
宅地建物取引業法では、媒介業者が媒介報酬の他に契約書作成費用などの名目で追加の費用を受領することは原則として認められていません。賃貸借契約書の作成は媒介業務の一環と考えられ、そのための費用を別途借主から受領することは違反となります。

エ　違反あり
宅地建物取引業法では、媒介報酬の上限が定められています。住居用ではなく事務所として貸借する契約であっても、報酬の上限は借賃の1か月分（この場合は12万円）を超えることはできません。132,000円を受領したことは、報酬上限を超えているため違反となります。

したがって、違反するものはア、ウ、エの三つです。

参考法令・資料：宅地建物取引業法。