問８ 長期修繕計画
長期修繕計画に記載する修繕工事費用に関する次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
1 ．既存マンションの長期修繕計画では、当該マンションの新築工事の施工条件と単価に準拠して、推定修繕工事費を設定する。
2 ．諸経費は、工事項目別の費用を分かりやすくするために、工事ごとの直接工事費等の総額に応じた比率を、それぞれの工事項目の単価に含める。
3 ．推定修繕工事費は、工事の詳細な項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定する。
4 ．借入金の金利、物価変動について考慮する場合は、作成時点において想定する率を明示し、消費税は、作成時点の税率とする。
問８ 解答
正解 １ （難易度：B）
1．× 不適切。長期修繕計画においては、新築時の施工条件や単価をそのまま適用して推定修繕工事費を設定するのは不適切です。修繕時の市場価格や工事条件が新築時とは異なることが一般的であり、適切な修繕工事費は、現時点の市場価格や技術水準、マンションの使用状況に基づいて算定する必要があります。
2．○ 正しい。諸経費を工事項目別の直接工事費に含めることで、総費用を分かりやすく表示する方法は、長期修繕計画作成ガイドラインに準拠しています。
3．○ 正しい。推定修繕工事費を工事の詳細な項目ごとに算定することは、具体的な修繕計画を立てる際に必要な手法であり、長期修繕計画作成ガイドラインに沿っています。
4．○ 正しい。借入金の金利や物価変動を考慮する場合に想定する率を明示し、消費税を作成時点の税率で考慮するのは、費用の推計において重要な要素であり、これも長期修繕計画作成ガイドラインに基づいています。
解説：
選択肢1は長期修繕計画における推定修繕工事費の算定方法に誤りがあります。長期修繕計画作成ガイドラインによると、修繕工事費は新築時の条件に依存するのではなく、現時点での市場価格や建物の状態を反映したものでなければなりません。したがって、この選択肢が最も不適切です。
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