令和５年度問３８　マンションの分譲業者が、区分所有者に対して、建物の専有部分の区分所有権、共用部分の共有持分及び敷地の共有持分を分譲したが、一部の区分所有者に対しては、それらとともに敷地の駐車場の専用使用権を分譲した。この場合において専用使用権及び専用使用料に関する次の記述のうち、最高裁判所の判決によれば、適切なものの組合せはどれか。

問３８　区分所有法

ア　駐車場の専用使用権は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地の使用に関する事項ではなく、専用使用権を有する区分所有者のみに関する事項であるから、区分所有者全員の規約及び集会決議による団体的規制に服すべき事項ではない。

イ　規約の設定、変更等をもって、一部の区分所有者の権利を変更するときには、そ
の承諾を得なければならないから、当該駐車場の専用使用権者の承諾を得ないで当該駐車場の使用料を増額することはできない。

ウ　規約の設定、変更等をもって、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときには、その承諾を得なければならないが、ここでの「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、一部の区分所有者の受ける不利益がその区分所有者の受忍限度を超えると認められる場合をいう。

エ　規約の設定、変更等をもって、増額された駐車場の使用料が、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は、当該駐車場の使用料の増額を受忍すべきである。

1 　ア・イ
2 　ア・ウ
3 　イ・エ
4 　ウ・エ

問３８　解答

正解　４　（難易度：B）

ア　不適切。最高裁判所の判断によれば、駐車場の専用使用権は、共用部分の利用に関わる重要な事項の一つであり、マンション全体の管理運営に関わる問題です。したがって、専用使用権がある区分所有者のみに関する事項とはいえず、規約及び集会決議による団体的規制に服すべき事項とされる可能性があります。

イ　不適切。区分所有者の権利を変更する際には、通常その区分所有者の承諾が必要です。しかし、駐車場の専用使用料の増額が区分所有法や規約に基づいて適切に行われた場合、必ずしも個別の承諾が必要とされるわけではありません。専用使用権者の利益を不当に侵害するような増額でない限り、合理的な範囲での増額は可能です。

ウ　適切。規約の設定や変更が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合、その区分所有者の承諾を得る必要があります。ここでいう「特別の影響を及ぼす」とは、その区分所有者が受忍限度を超える不利益を受ける場合を指します。

エ　適切。増額された駐車場の使用料が合理的であり、社会通念上相当な額である場合、専用使用権者はその増額を受忍すべきです。増額の必要性や合理性が認められる場合には、専用使用権者の承諾なく使用料を増額することができるとされています。

したがって、最も適切なものの組み合わせは「ウ・エ」であり、正解は「4 ウ・エ」です。選択肢アとイは、専用使用権に関する規約や集会決議の団体的規制、及び使用料の増額に関する誤解に基づいています。選択肢ウとエは、最高裁判所の判決を反映した適切な理解を示しています。